Softwareunterstützung für immobilienwirtschaftliche Entscheidungen

Gastbeitrag von Prof. Dr. Carsten Lausberg

29. November 2017

Entscheidungen werden in der Immobilienwirtschaft typischerweise von Menschen getroffen, nicht von Maschinen. Aber Maschinen – genauer gesagt Computer mit ihrer Software – könnten Menschen bei ihren Entscheidungen sinnvoll unterstützen. Das tun sie jedoch in vielen Bereichen noch nicht, denn dazu gehen die Programme typischerweise zu wenig auf das menschliche Entscheidungsverhalten und die betrieblichen Entscheidungsprozesse ein, wie der folgende Beitrag zeigt.


Prof. Dr. Carsten Lausberg
Foto: ©Anja Weber

Die zunehmende Digitalisierung der Immobilienbranche zeigt sich an vielen Stellen. Zum Beispiel nimmt die Automatisierung zu: Computer buchen selbständig Mieteingänge, spucken monatlich Controllingberichte aus oder warnen rechtzeitig vor dem Ausfall technischer Anlagen. Die Aufzählung von bereits automatisierten Vorgängen ließe sich noch lange fortsetzen. Aber die Immobilienwirtschaft ist bei weitem nicht vollständig automatisiert. Ein wichtiger Bereich mit geringem Automatisierungsgrad sind Entscheidungen. Zwar helfen Computer bei der Entscheidungsvorbereitung, indem sie Daten analysieren, Berichte generieren und auf vielfältige andere Weise „Business Intelligence“ zur Verfügung stellen; aber die eigentliche Wahl zwischen mehreren Alternativen ist weitgehend dem Menschen überlassen. Das liegt vor allem daran, dass Immobilien komplexe soziale Systeme sind, die von Menschen gebaut, bewertet, gekauft, bewohnt und gepflegt werden. Andere Eigenschaften von Immobilien(unternehmen) tun ihr Übriges, beispielsweise stehen die Einzigartigkeit einer Lage und die mittelständische Struktur der Immobilienbranche der Standardisierung entgegen. Ein kleines Projektentwicklungsunternehmen wird nie den gleichen Automatisierungsgrad erreichen wie ein Automobilkonzern!

Der Mensch als Mittelpunkt des sozialen Systems Immobilie hat bestimmte Eigenarten, die sein Entscheidungsverhalten von dem eines Computers grundsätzlich unterscheiden. Das liegt in erster Linie an seiner begrenzten Informationsverarbeitungskapazität, zum Beispiel am Gedächtnis, das manchmal den Zugriff auf gespeicherte, aber vergessene Informationen verweigert. Der Computer hat dieses Problem nicht, er entscheidet auch nicht nach persönlichen Motiven. Damit ist er gut für Routineentscheidungen einsetzbar, etwa Mietanpassungen in einer Wohnungsgesellschaft. Die gängigen Softwarepakete generieren dazu jeden Monat eine Liste aller Wohneinheiten, bei denen eine Mieterhöhung möglich ist. Sie könnten auch automatisch die Schreiben an die Mieter versenden, doch das dürfte den meisten Unternehmen zu heikel sein – in der Regel trifft ein Mensch die endgültige Entscheidung, die er vorher unter sozialen und anderen Gesichtspunkten abgewogen hat. Viele immobilienwirtschaftliche Entscheidungen sind aber noch deutlich komplexer. Beispielsweise sind bei Ankaufsentscheidungen mehr Alternativen möglich, und bei einer Projektentwicklungsentscheidung müssen die Wahlmöglichkeiten erst noch erarbeitet werden, was vertieftes Nachdenken erforderlich macht. Das kann nur der Mensch – bisher  jedenfalls, denn angesichts der Fortschritte auf dem Gebiet der künstlichen Intelligenz ist zu erwarten, dass der Computer auch hier irgendwann bessere Entscheidungen trifft. 

Bis dahin stellt sich die Frage, wie Software den Menschen sinnvoll unterstützen kann. Dazu ist es erstens erforderlich, die menschlichen Entscheidungsschwächen maschinell auszugleichen ohne zugleich die Entscheidungsstärken wie Intuition und Empathie auszuschalten. Das ist eine Voraussetzung dafür, dass der Mensch die Unterstützung der Software auch akzeptiert. Bei rein rationalen, computerlogischen Entscheidungen ist das nicht unbedingt der Fall. Zweitens müssen Computerprogramme die betrieblichen Entscheidungsprozesse genau abbilden. Nur wenn klar ist, wie Entscheidungen zustande kommen, welche Faktoren sie beeinflussen, aus welchen Teilentscheidungen sie sich zusammensetzen, wer an ihnen beteiligt ist usw. kann eine Software effektiv unterstützen. Auf beiden Feldern besteht Handlungsbedarf für Softwareentwickler, Immobilienunternehmer und Wissenschaftler, denn an dieser Stelle hakt es noch bei der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft. 



Lebenslauf

Dr. Carsten Lausberg ist Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU). Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehören Immobilienportfoliomanagement und -risikomanagement. Professor Lausberg absolvierte nach dem Abitur 1986 zunächst eine Bankausbildung. Von 1989 bis 1993 studierte er Wirtschaftswissenschaften und Finance in Deutschland und USA, anschließend promovierte er an der Universität Hohenheim. Von 1998 bis 2005 arbeitete er als Unternehmensberater, u.a. für die Beratungsgesellschaft Oliver Wyman. Seit 2007 ist er an der HfWU tätig, wo er auch ein Forschungsinstitut für Immobilien-Informationstechnologie (IMMIT) leitet. Der aktuelle Forschungsschwerpunkt liegt auf Entscheidungsunterstützungssystemen. Daneben hat er Lehraufträge an Hochschulen und Weiterbildungseinrichtungen sowie Beratungsaufträge in der Immobilienwirtschaft.